BLOG - Avaliação de Imóveis em Curitiba

O QUE É A AVALIAÇÃO

IMOBILIÁRIA

A Avaliação Imobiliária, de uma forma geral, determina o quanto um imóvel vale para o mercado. Essa definição é conhecida por todos, mas ainda pouco entendida pela maioria. Realizar uma Avaliação de Imóveis vai um pouco além do que determinar quanto ele vale. É preciso estudar a área, o tipo de investimento e, principalmente, fatores para o futuro.

O Laudo de Avaliação de Imóveis é um documento técnico que atesta a avaliação feita. Esse arquivo consta todo o parecer do profissional habilitado para realizá-lo.

O objetivo de um laudo pode ser: Financiamentos, Doação, Retomada, Partilha, entre outros.

O Laudo de Avaliação imobiliária é instrumento seguro, pautado em Norma ABNT, Diretrizes IBAPE (Instituto Brasileiro de Perícias), Sistema CONFEA-CREA, RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). Esse instrumento é primordial para toda e qualquer Operação e/ou Processo Judicial que envolva os bens imóveis, pois lhe dá segurança jurídica.

CRITÉRIOS DE UMA

AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

A avaliação imobiliária é feita a partir da análise uma série de fatores que são essenciais para a definição de preço do bem analisado. Entre os principais critérios, estão:

Localização: a localização é uma das principais questões que entram no Laudo de Avaliação de Imóvel. A cidade, o bairro e a rua onde ele está localizado determinam o valor de mercado de forma mais mercadológica.

Acabamento do Imóvel: dependendo do estado de conservação do imóvel e do seu acabamento, o valor mercadológico dele pode mudar para mais ou para menos. Esses detalhes nortearão quem compra e quem vende a propriedade, levando em conta fatores de padrão construtivo, que já são previstos pela Norma da ABNT e também pelo IBAPE.

Documentação: a regularidade de toda a documentação do imóvel é fator essencial para a Segurança do Bem Imóvel e que em sua maioria é a garantia de

uma operação financeira. Débitos de Impostos, Gravames de Áreas de Preservação, servidões de acesso, áreas encravadas, entre outros é de suma importância para que se resguarde o bem, tendo a certeza da sua localização e fatores que possam onerá-los.

Atividades básicas: o motivo pelo qual o imóvel está em análise e será vendido diferencia no seu valor de mercado, como por exemplo em casos de retomadas onde o bem está em sua maioria ocupado, ou deteriorado ou possui dívidas.

A NBR 14653 E SUAS DEFINIÇÕES

A NBR 14653 estabelece uma série de definições para uma avaliação imobiliária, muito importantes para nortear o trabalho feito pelo avaliador e padronizar as nomenclaturas utilizadas em toda a documentação sobre esse processo.

São definições que abrangem benfeitorias feitas no imóvel, custos diversos relacionados ao imóvel e até mesmo profissionais envolvidos em todos os processos.

Algumas das principais definições apresentadas na NBR 14653 são:


Acessório: bem que é incorporado ao principal e possui valor isoladamente, incorporado ou não a ele.
Amostra: conjunto de dados de mercado que são representativos de uma população.
Arrendamento: retribuição pela cessão de direito à exploração, uso ou fruição de um bem capaz de produzir frutos, por prazo certo e condições convencionadas.
Depreciação: perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade.


Engenheiro/Corretor de avaliações: profissional de nível superior, com habilitação legal e capacitação técnico-científica para realizar avaliações, devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA e Corretor de Imoveis CRECI/CNAI/COFECI
Laudo de avaliação: relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade com esta parte da NBR 14653, para avaliar o bem.


Bem tangível: bem identificado materialmente, como imóveis, equipamentos ou matéria-prima.
Bem intangível: bem não identificado materialmente, como fundo de comércio, marcas e patentes.
Custo direto de produção: gastos com insumos, inclusive mão de obra, na produção de um bem.
Dado de mercado: conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um determinado bem.


Parecer técnico: relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre o assunto de sua especialidade.
Valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.

Essas são algumas das definições bastante usadas no mercado de avaliação de imóveis. A sua correta utilização se faz essencial para que a comunicação entre as partes envolvidas seja clara e padronizada.

CLASSIFICAÇÃO DOS BENS

A NBR 14653 faz uma separação bem clara sobre os bens tangíveis e bens intangíveis. Os bens tangíveis podem ser classificados como aqueles que são físicos e podem ser transferidos mediante avaliação.

Principais bens tangíveis:

Imóveis;
Máquinas;
Equipamentos;
Veículos;
Mobiliário e utensílios;
Acessórios;
Matérias-primas e outras mercadorias;
Infraestrutura;
Instalações;
Recursos naturais;
Recursos ambientais;
Culturas agrícolas;
Semoventes.

CLASSIFICAÇÃO DOS BENS

Já os bens intangíveis geralmente não são físicos, também podem ser transferidos, mas o processo nesse caso é diferente.

Principais bens intangíveis:

Empreendimentos de base imobiliária;
Industrial ou rural;
Fundos de comércio;
Marcas;
Patentes.

CARACTERÍSTICAS DO

AVALIADOR DE IMÓVEIS

A avaliação do imóvel pode ser feita por um engenheiro, arquiteto ou um corretor de imóveis que tenha o título de avaliador imobiliário, que é cedido para os corretores que concluíram o curso superior em gestão imobiliária ou de especialista em avaliação imobiliária concedido pelo Cofeci (Conselho Federal de Corretores de Imóveis).

Especialistas no mercado imobiliário afirmam que consultar um corretor de imóveis é importantíssimo, já que esse profissional está extremamente conectado ao mercado e geralmente está por dentro das técnicas e processos mais utilizados.

O avaliador de imóveis deve entender a importância de apenas aceitar fazer parte de trabalhos que ele esteja capacitado a realizar, pois são atividades de extrema importância e que podem ter grande peso sobre o resultado final do processo.

CARACTERÍSTICAS DO

AVALIADOR DE IMÓVEIS

Comportamento ético e transparente

O avaliador de imóveis exerce um papel de extrema importância e precisa ter consciência de que seu comportamento precisa ser extremamente ético e transparente. Uma das principais características desse profissional é a isenção.

O avaliador deve fazer uma análise criteriosa e sem favorecimento de nenhum dos lados envolvidos, pois a sua função é estabelecer, a partir de parâmetros claros e padronizados, o real valor de um imóvel para o conhecimento de todas as partes envolvidas.

Em caso de um imóvel em perfeito estado de conservação, sem a necessidade de qualquer alteração, melhoria ou reforma, o avaliador deve deixar isso bem claro em seu laudo de avaliação.

Já no caso de um imóvel danificado, com necessidade de reparação, reforma ou com algum risco ambiental, essa sinalização é de extrema importância no laudo de avaliação.

Com essa informação em mãos, o proprietário do imóvel deve contratar uma inspeção ambiental ou aquela que couber no caso do risco que for identificado.

O avaliador de imóveis deve criar laudos de avaliação extremamente fiéis ao real estado de conservação do imóvel que for analisado. E deve ser transparente sobre todas as comunicações que são necessárias fazer a partir de sua avaliação.

LAUDO DE AVALIAÇÃO

IMOBILIÁRIA

O Laudo de Avaliação Imobiliária é um documento de extrema importância para a composição do valor de um determinado imóvel. É nele que irão constar as principais informações que serão utilizadas tanto pelo vendedor, quanto pelo comprador para entender o preço real desse bem tão desejado.

Mas quais informações são imprescindíveis e não podem ficar de fora do Laudo de Avaliação Imobiliária? Neste post, vamos mostrar o que é essencial para que esse documento fique completo e atenda todas as demandas envolvidas em sua produção.

A composição de um Laudo de Avaliação Imobiliária é feita de diversos itens, que são muito importantes para justificar a análise que foi feita e o valor definido. Sem essas características expressas no documento, ele perde a sua razão de ser e deixa de fornecer informações essenciais em caso de uma aprovação de crédito pelo banco ou alguma outra instituição financeira.

O Laudo de Avaliação de Imóveis é um documento técnico que atesta a avaliação feita. Esse arquivo consta todo o parecer do profissional habilitado para realizá-lo.

O objetivo de um laudo pode ser: Financiamentos, Doação, Retomada, Partilha, entre outros.